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¿Cómo comprar un inmueble en Ibiza?
Comprar una propiedad es un movimiento audaz, hacer esto en un país extranjero puede ser aterrador. He aquí un poco de ayuda para esta importante decisión.
Todos los días recibimos estas preguntas de nuestros clientes: "¿Cómo compro esa propiedad en Ibiza?", "¿Cuánto costará este proceso?" y "¿Cuánto tiempo llevará?". En este artículo vamos a ofrecer un resumen exhaustivo de la pregunta. Explicaremos el proceso, cómo asegurarse de lo que está comprando y los aspectos legales antes de firmar la escritura, los impuestos y los costes que conlleva la compra. Cubriremos también los costes anuales de mantenimiento y los impuestos una vez comprada la propiedad.
Le daremos sugerencias prácticas si es nuevo en la compra de una propiedad, nuevo en Ibiza o ambas cosas. Sin embargo, como cada caso es diferente, le aconsejamos encarecidamente que se ponga en contacto con un abogado local e independiente que pueda ayudarle durante todo el proceso, y que se asegurará de que su dinero y sus derechos estén totalmente protegidos.
Paso 1 - Evalúe su presupuesto: ¿Qué me es posible?
Para poder elegir un inmueble, debe evaluar su presupuesto. Puede comprar el inmueble directamente con los fondos de que dispone o con la ayuda de fondos externos: normalmente una hipoteca inmobiliaria concedida por un banco.
A continuación, para obtener el precio de venta de las propiedades, debe deducir de su presupuesto una cantidad para arreglar pequeñas cosas, digamos al menos 5.000 para un apartamento o 10.000 para una villa . Iniciar nuevos proyectos de diseño para mejorar o personalizar la propiedad es otra historia, puede consultar el artículo sobre renovación en Ibiza.
Puede que traslade algunas o todas sus pertenencias a su nueva propiedad en Ibiza. En este caso también deducirá estos costes de su presupuesto de compra. Y por último, están los costes del proceso que discutimos en este artículo, digamos por el momento el 11% del precio de compra.
Armado con el presupuesto resultante, ¡ya puede empezar el viaje!
Paso 2 - Seleccione su propiedad
Para la mayoría de los compradores esta es la parte divertida. Le sugerimos que visite en persona al menos 3 propiedades. Tenga en cuenta que hay propiedades más adaptadas si quiere vivir en Ibiza todo el año, o pasar aquí el verano, o los inviernos, o si quiere alquilar la propiedad en verano a estancias turísticas de corta duración. Una vez que usted tiene un favorito debe ir una segunda vez en el sitio en un momento diferente del día para experimentar diversas exposiciones al sol.
Paso 3 Comprobaciones
Una vez que su interés por una propiedad sea sólido, seleccionará y contratará a un abogado local familiarizado con la legislación inmobiliaria española.
Pida a su agente inmobiliario la documentación de la propiedad:
- un extracto reciente del Registro Nacional de la Propiedad (nota simple)
- un extracto reciente del Catastro
- la autorización para vivir en la propiedad (cédula de habitabilidad)
- el contrato notarial de la venta anterior de esa propiedad (escritura)
- copia del último impuesto sobre bienes inmuebles pagado
- copia de las facturas de electricidad y agua
- posible licencia turística (alquiler vacacional de corta duración)
Dependiendo de los requisitos del vendedor, su agente inmobiliario puede pedirle que emita una Carta de Intenciones (LOI) para permitirle entregar una copia de los documentos. Esta LOI puede ser un correo electrónico breve y sencillo en el que se mencione: el nombre de la propiedad, el agente que le ha presentado la propiedad y su interés por adquirir la propiedad en un futuro próximo. En cualquier caso, una vez que tenga los documentos, se los entregará a su abogado, que comprobará los papeles en detalle y certificará su validez.
También puede pedir a su abogado que se ponga en contacto con el abogado del vendedor, solicitándole los documentos legales de la propiedad.
Su abogado comprobará
- que la propiedad cumple la ley urbanística, así como las ampliaciones o modificaciones realizadas después de la licencia de obras original.
- los títulos de propiedad del vendedor para confirmar, entre otras cosas, la titularidad, las cargas y que la propiedad está descrita con exactitud.
- cualquier deuda, carga, gravamen y carga registrados en el registro de la propiedad, y la situación de la propiedad con respecto al impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de comunidad, así como cualquier otro gasto corriente.
- que el vendedor haya presentado el último y actual recibo del impuesto municipal (IBI).
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Paso 4 - Haga su oferta
Una vez que su abogado esté de acuerdo en que la propiedad elegida es legítima, puede presentar una oferta por el precio de venta, condiciones sujetas a contrato.
Cruza los dedos para que el vendedor acepte tu oferta.
Paso 5 - Solicitar un número NIE
Ahora que su oferta ha sido aceptada por el vendedor, si usted no es residente en España, tiene que solicitar un número NIE español (Número de Identificación de Extranjeros). Esto es obligatorio cuando usted compra cualquier propiedad con el fin de ser registrado como propietario en el registro de la propiedad. Tendrá que solicitar y obtener el número NIE personalmente en la comisaría de policía, a menos que otorgue un poder notarial a alguien para que actúe en su nombre, como su abogado o una gestoría. Tenga en cuenta que el número NIE no implica que usted viva en Ibiza, y su NIE no es un número de la seguridad social para obtener ningún beneficio.
Paso 6 - Levantar un contrato privado
Ha llegado el momento de determinar las condiciones de pago. Su abogado redactará un contrato privado que se firmará con el vendedor. En ese momento, usted, el comprador, pagará un depósito. La cantidad que se paga al firmar un contrato privado de compraventa suele ser el 10% del precio de venta.
En España normalmente el precio de compra se paga directamente al vendedor en un giro bancario de su cuenta bancaria española. Para el depósito se puede utilizar una cuenta de depósito en garantía de un banco o cuentas de los abogados o notarios.
Hay varios tipos de contratos privados posibles:
- "Contrato de opción de compra", en el que el vendedor está obligado a vender y el comprador puede comprar pero no está obligado a hacerlo, aunque perderá las arras que haya pagado
- "Contrato privado de compraventa", que vincula a ambas partes. El vendedor puede obligar al comprador a completar la compra
- un contrato de arras "Arras Penitenciales", en el que si el comprador se retira pierde las arras, y si el vendedor se retira tiene que reembolsar al comprador el doble de las arras pagadas.
Es importante que este contrato privado incluya todas las disposiciones necesarias para preservar sus derechos como comprador. El contrato normalmente prevé un plazo de entre uno y tres meses para la finalización y firma de la escritura pública en una Notaría Pública, donde se paga el saldo de la compra y se otorga la posesión vacante de la propiedad libre de cargas.
Los fondos para el pago de los impuestos y gastos de la compra se envían normalmente a la cuenta del abogado del comprador, que se hará cargo de estos pagos una vez finalizada la compra.
Una vez acordado con usted y su abogado, la propuesta de contrato se envía al abogado del vendedor para su revisión. Puede haber algunos cambios solicitados por el vendedor, de los que se encargará su abogado. Por último, una vez que la parte vendedora está de acuerdo, ¡ya tienes un trato!
Paso 7 - Abrir una cuenta en España
Como comprador, deberá abrir una cuenta bancaria en España, a la que enviará los fondos para la compra. Tenga en cuenta que, según el proceso europeo de lucha contra el blanqueo de capitales, su banco, su abogado y el notario tienen la obligación legal de comprobar el origen de los fondos para cualquier compra inmobiliaria. Un proceso también conocido como KYC "conozca a su cliente".
Paso 8 - Por último: ¡reunión con el notario para la compraventa!
Cambio de titularidad
Tras la firma y el pago en la Notaría, su abogado se encargará de registrar el cambio de propietario. Con el fin de obtener el registro de la escritura pública de compraventa, todos los formularios fiscales pertinentes deben ser completados y pagados a las autoridades fiscales españolas. Aquí tiene un resumen de las implicaciones fiscales y los costes:
Si se aplica el IVA, no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ITP.
IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido
Para cualquier edificio nuevo, como primera ocupación, hay un IVA del 10%.
Para las propiedades de segunda mano no hay IVA adicional, puesto que ya se cobró una vez en la primera ocupación.
ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
En Ibiza el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es una escala graduada del 8% al 10%, dependiendo del precio de venta (según el contrato de compraventa):
De 0 a 400.000 8%.
De 400.001 a 600.000 9%.
De 600.001 en adelante 10%.
En el caso de compra de un terreno, el impuesto a pagar es el 21% de IVA con algunas excepciones. Tenga en cuenta que la Agencia Tributaria puede tasar una propiedad si el precio de venta se considera inferior al valor fiscal.
Gastos de notaría y registro de la propiedad
Aproximadamente entre 2.000 y 6.000 euros en total. Esto dependerá del valor de la compra y del número de páginas y complejidad del documento notarial.
Impuesto de Plusvalía Municipal CGT
Se trata de un impuesto local que paga el vendedor basado en el incremento del valor de la propiedad. En caso de que el vendedor no resida en España, es aconsejable que el comprador lo retenga del precio de compra y lo ingrese en la Agencia Tributaria a cuenta del vendedor.
NOVEDADES: el 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional de España anuló algunos de los artículos de la Ley de Haciendas Locales. En concreto, calificó de inconstitucionales los artículos relacionados con la forma de calcular este impuesto. Ahora existen dos métodos para calcular el impuesto. y el vendedor puede elegir el sistema de cálculo que más le beneficie económicamente:
- Mecanismo objetivo: el cálculo es la diferencia entre el valor catastral del inmueble en el año de adquisición y su valor en el año de venta.
- Mecanismo real: el cálculo es la diferencia entre el importe de compra y el importe de venta.
¿Cuánto? Los Coeficientes Fiscales son decididos individualmente por cada ayuntamiento, varían en función de los años transcurridos entre la compra y la venta. Sin embargo, aunque cada ayuntamiento es libre de establecerlos, no pueden superar los límites fijados por la Hacienda Pública.
Retención a cuenta del vendedor
Si el vendedor es no residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio de compra, e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de 30 días, a cuenta del impuesto de plusvalía del vendedor. Si el vendedor no ha obtenido ninguna ganancia, o una ganancia inferior a la cantidad retenida, reclamará el reembolso a la Agencia Tributaria.
Paso 9 - Gastos anuales de mantenimiento e impuestos
El último paso será cambiar los contratos de servicios y suministros de la propiedad a su nombre, así como el impuesto sobre bienes inmuebles, domiciliando todos los pagos en su cuenta bancaria española.
Gastos anuales de mantenimiento e impuestos una vez comprada la propiedad:
Impuesto sobre la renta como no residente
Como no residente en España, pagará el impuesto sobre la renta de no residentes en España. Se trata de un impuesto sobre la renta presunta, que se paga anualmente antes del final de cada año, suponiendo que la propiedad no haya sido alquilada. El impuesto se calcula sobre el número de días que se ha tenido la propiedad en el último año. El impuesto equivale al 1,1% del valor catastral.
En caso de que la propiedad haya sido alquilada, el tipo impositivo para los no residentes es del 19% para los residentes en los países de la UE/EEE, y del 24% para los residentes en otros países. Este impuesto debe pagarse después de cada trimestre, antes del día 20 del siguiente (20 de enero, 20 de abril, 20 de julio y 20 de octubre).
Impuesto sobre el Patrimonio
El Impuesto sobre el Patrimonio se calcula sobre el precio de compra (si este importe es superior al valor de tasación del ayuntamiento, que lo es en el 99% de los casos). Si ha contratado una hipoteca, el impuesto se basa en el valor neto del bien en España: precio de compra después de las deducciones de la hipoteca.
Los primeros 700.000 euros están exentos del impuesto. A partir de ahí, hay una escala graduada que empieza en el 0,2% y llega hasta el 2,5% de la siguiente manera:
hasta 700.000 euros exentos de impuestos (0%)
de 700.000 euros a 867.129 euros el impuesto es del 0,2 % sobre la parte superior a 700.000 euros
de 867.129 euros a 1.034.252 euros el impuesto es del 0,3 % sobre la parte superior a 700.000 euros
de 1.034.252 euros a 1.368.499 euros el impuesto es del 0,5 % sobre la parte superior a 700.000 euros
de 1.368499 € a 2.036.999 € el impuesto es del 0,9% sobre la parte superior a 700.000
de 2.036.999 € a 3.373.999 € el impuesto es del 1,3% sobre la parte superior a 700.000
de 3.373.999 euros a 6.047.998 euros el impuesto es del 1,7% sobre la parte superior a 700.000 euros
de 6.047.998 euros a 11.395.996 euros el impuesto es del 2,1% sobre la parte superior a 700.000 euros
a partir de 11.395.996 € el impuesto es del 2,5% sobre la parte superior a 700.000
Impuestos sobre bienes inmuebles - IBI
El impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) depende del valor catastral de su propiedad. Se abona en un pago anual en septiembre. El tipo impositivo lo decide cada ayuntamiento (ajuntamiento). El tipo es el mismo para todas las propiedades de un mismo municipio. Prevea un impuesto de unos 1.500 euros anuales para una propiedad de dos millones de euros.
Tasa de recogida de basuras
Por último, existe una tasa municipal de recogida de basura doméstica. Se trata de una tasa menor que se paga una vez al año, entre 200 y 300 euros por villa y menos por apartamento.
Seguro de la propiedad
Los propietarios españoles están legalmente obligados a tener un seguro de hogar que cubra el valor de la propiedad. El seguro de vida no es obligatorio, pero muchos prestamistas exigen a los prestatarios que suscriban pólizas de seguro de vida suficientes para saldar el saldo pendiente de la hipoteca.
También puede plantearse contratar un seguro hipotecario, que le protegería si no pudiera hacer frente a los pagos de la hipoteca. Tener un seguro de vida activo y un seguro hipotecario antes de solicitar una hipoteca puede dar acceso a mejores tipos de interés.
Los puntos clave son:
- La documentación legal adecuada es clave para el éxito de la compra de una propiedad en Ibiza
- hay impuestos obligatorios para comprar y mantener una propiedad en Ibiza
Ahora debería estar preparado para comprar con confianza una propiedad en Ibiza. Deseamos a todos los compradores un proceso sin problemas y después muchas horas felices disfrutando de Ibiza en su nueva propiedad.
No dude en ponerse en contacto con nosotros para cualquier pregunta que estaremos encantados de ayudarle.
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